新修订《福建省物业管理条例》明年1月1日施行，参与起草的专家对相关焦点问题进行解析——
自2007年1月1日至今年年底，《福建省物业管理条例》（以下简称“旧《条例》”）已施行12年。期间，随着经济发展，我省物业管理活动发生巨大变化。今年9月30日，《福建省物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）获福建省十三届人大常委会第六次会议表决通过，将于2019年1月1日起施行。新《条例》与旧《条例》相比，有哪些新变化？对我市市民乃至整个物业行业，又有何影响？昨日，在丰泽区住建局举办的培训会上，参与新《条例》起草的中国物业管理协会副会长林常青对物业管理中的焦点问题进行解析。
□记者 陈灵
小区遛狗必须束犬链 违规将受治安法处罚
“新《条例》是根据近年来物业管理过程中出现的新矛盾、新问题，对2007年施行的我省物业管理条例的修订。”林常青介绍，新《条例》由省人大常委会2016年牵头组织起草，历时3年，通过各方座谈、调研走访、专家论证、问卷调查、公开征求意见等多种方式，集民智纳民意，对物业管理的一些制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排，切实提高了立法质量。
比如，新《条例》针对业主饲养犬只进行详细规定，即业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。如果业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活，破坏环境卫生和公共设施，或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的，依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。
停车位不得只售不租 只能售予本小区业主
“本小区停车位明明还有空余，开发商只售不租，没有买车位的业主只得挤占绿地、消防通道；本小区停车位售罄，业主便到附近小区购买停车位。”林常青表示，此类行为在新《条例》中将不被允许。
新《条例》规定，物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
乡镇政府或街道办事处 对老旧小区提供物业服务
记者了解到，我市部分老旧小区存在未聘请物业企业，由业委会自管，或直接由街道办、居委会管理。在此情况下，业主或对管理服务水平不满，或意识不高，管理方收取物业管理费用成为难题。近年来，我市推动对老旧小区进行软硬件提升，老旧小区的改造和管理，成为市民关心的焦点问题。
“现《新条例》明确了，未实施业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡镇人民政府或街道办事处组织实施环境卫生、电梯日常维保、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。同时，电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。”他分析，这为乡镇政府、街道办、居委会进行物业管理提供立法依据，并规定，管理的受益业主、物业使用人应承担相应的费用。
公共收益归全体业主 物业收取管理费不超30%
小区里产生公共收益的包括小区停车费、电梯广告费、智能快递柜管理费等，而旧《条例》里只对公共场地车辆停放收取场地使用费进行相关规定。因此，小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业纠纷中业主诟病物业的一大理由。
新《条例》对公共收益的去处有了详细规定，即物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不超过公共收益的30%，其余部分在前期物业服务期间，应当存入专项维修资金专户，业主大会成立后，应存入业主大会或者业主委员会专用账户。经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。
10种紧急情况申请公维金 5个工作日内完成审核
本报曾多次报道我市小区电梯老化“毛病”频出、建筑外墙瓷砖脱落、消防设施设备老化成“摆设”等问题。
新《条例》规定，在出现共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行，建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险，消防、安防等建筑智能化系统出现故障等10种紧急情况下使用专项维修资金，代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；逾期不审核的，视为同意。
业主拒缴纳物业费 将被列入失信名单
对不缴纳物业费的业主，新《条例》细化了相应措施，即对于对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费，且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。
本篇报道只选取市民最关注的几个焦点问题进行解析，新《条例》中仍有不少新亮点，我们还将对相关热点话题进行持续报道。