说起物业费，你的脑中会想起什么？“物业费的缴纳相当于业主众筹了一笔钱，委托给第三方去花掉，花掉之后要负责把秩序、环境、设备都打理好。”万科物业CEO朱保全认为，物业的本质不是在业主那里挣了多少钱，而是把业主缴纳的钱花好，这构成了业主聘请一家物业公司的根源。

　　物业公司靠每个月收物业费，就能做成一笔大生意，做到上市。截至目前，内地共有14家物业公司上市，其中13家H股上市企业，1家A股上市企业。8月7日，保利物业提交港股IPO申请，如果成功敲钟，将成为第14家在港交所主板上市的物业公司。

　　物业公司对物业管理费依赖很严重，中指院数据显示，2018年物业百强企业基础物业服务收入占总收入的比重高达80.49%，真正靠服务来获取收益的并不多。上市后要拿出漂亮的报表给投资者，一是要提高管理面积，二是提高物业费。

　　物业公司难以摆脱对物业费的依赖

　　13家H股上市物业企业包含：彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活。A股上市的只有一家，南都物业(16.560, 0.16, 0.98%)。

　　此外，嘉宝股份原定于6月30日在港交所挂牌，因认购不足，已延期挂牌。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛日前透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于2021年上市。

　　2014年以来物业公司上市情况：

国内物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：一是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长；二是通过提供增值服务收取费用，包括房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等。后者的毛利率比前者高得多，但在收入中占比不高，各家公司均依赖于向业主收取物业管理费。

　　根据招股书，保利物业2016至2018年总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，其中物业管理服务收入分别占比74.3%、74.7%及68.8%。保利物业2018年社区增值服务毛利率高达48.6%，远高于同期的物业管理服务的20.2%、非业主增值服务的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。

　　2018年，中海物业管理服务收入37.5亿港元，增值服务收入4.1亿元，分别占公司总营收90.1%和9.9%。国内最早上市、在社区O2O领域跑得最快的彩生活，其增值业务收入也只占整体收入的11.3%。