老旧小区物业管理是“老大难”问题。今年4月份，郑州市发布老旧小区整治提升工作实施方案。近日，河南商报记者探访发现，不少物业公司仍有困惑：进驻后如何“待得住”“活得好”？
大河网讯（河南商报记者陈朋冲/文邓万里/图）
探访1物业入驻老旧小区进度缓慢
郑州市建设路街道的中心医院社区，今年有部分小区被列入了老旧小区整治提升计划中。社区副主任张兵说，有些小区物业进驻快，有些会慢点。
河南商报记者了解到，社区将引入物业管理的楼院小区有5个，占比不到1/3。“一是我们先选取试点，慢慢推开；二是其他一些楼院小区条件还不太具备，比如楼院进出口较多、楼栋数量少等，目前引入物业还确实存在困难。”张兵说。
提问1：物业进驻小区，都考虑哪些问题？
“物业进驻老旧小区，首先要考虑生存问题，肯定会优先选择条件好的小区，但目前很多老旧小区的条件并不好。”省物业商会秘书长张国强分析，“郑州市开始老旧小区整治提升后，小区基础设施条件肯定会明显提升，但对物业公司来说，这只是解决了一部分问题，后续是否入驻还需要再观察。”
张兵介绍，社区很多楼院小区都是上世纪80年代建设的，基础设施差。前几年，街道和社区曾多次邀请物业管理公司来洽谈进驻事宜，但物业公司看过后往往不再往下谈。今年，一些物业公司开始就进驻的细节，如物业费数额、物业设施配备、物业人员组成等对接，目前正在洽谈中。
探访2物业入驻后，和业主相处得“不愉快”
有了物业后情况如何呢？郑州市汝河路社区的汝河小区，早在去年6月份左右就有物业公司进驻了，但一年多来，物业和业主却处得“不愉快”。
河南商报记者探访发现，汝河小区内部道路两旁施划有标识线，以往一些在路边营业的摊贩，如今大都已经在店内经营，店外摆放着统一的垃圾桶，小区公示牌上有物业人员的联系方式，显出有物业管理的痕迹。但同时，小区内部道路上，堆积的生活垃圾也多处可见，一些车辆停放在道路中心位置，居民经过时往往需要绕道。
探访中，一些业主对物业不满，“以前都觉得物业来了之后小区环境能提升不少，现在看来变化不大。比如缴纳了车位费，车辆照样没法停，小区进出道路还是乱。”
提问2：物业的服务为啥跟不上？
该小区所在的汝河社区党支部书记刘三定解释：“物业公司收不上来物业费，后续多项服务难以跟得上，业主对物业公司不满，陷入恶性循环。”
入驻该小区的郑州亿众物业服务有限公司的郝经理向河南商报记者证实，“目前物业可以说是艰难维持。管理、服务费用等收不上来，规范车辆出入、清理违规车棚和菜地等工作都受阻，工作不好开展。”
探访3
郑州小区引进物业的比例低一些物业在观望
郑州市老旧小区整治提升正在进行，物业管理公司是不是都已经大规模介入，以求“分杯羹”？
事实并非如此。
郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处处长黄海波说，目前郑州市已经完成整治提升的老旧小区有47个，正在实施整治提升的有280个，列入整治计划名单的还在调整，引进物业管理的比例目前还非常低。
中原区房产管理局相关工作人员也证实，目前列入整治提升的老旧小区中，有物业的、报到区房管部门的很少。一些有单位属性的小区，或许有基本的门岗、保洁、停车服务，更多的是社区代管，由社区联系提供垃圾清运服务，有专业化的物业公司进驻的，屈指可数。
二七区住房保障中心工作人员程立杰也举例，目前二七区被列入整治提升计划的老旧小区有313个，其中上报过有物业的目前只有13个，占比还不到一成。“从了解到的情况看，不少小区也已经同物业公司对接，希望物业公司能早日进驻，但涉及业委会成立，物业管理内容，区、街道、社区组织协调，物业收费等问题，目前进展还有限。”程立杰说。
张国强分析，“对物业企业来说，老旧小区不是‘优资产’，很多物业公司往往不会选择。郑州市目前物业服务企业粗略统计在2000家左右，但进驻老旧小区的企业并不成规模。从市场调研看，一些企业还在观望等待，看条件是否成熟、看是否有更多好政策。”
提问3：政府给予补贴，为什么物业公司仍在犹豫？
对物业公司来说，政府提出的物业费用补贴自然是“强心针”。根据《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案》要求，入驻老旧小区的物业公司可享受每月每平方米不低于0.3元的优惠补贴。
但是，郑州某物业公司的负责人算了一笔账：“以居民500户的老旧小区为例，平均每户80平方米，每平方米每月0.6元的物业（卫生）费计算，整个小区年收入28万余元。每年交税两万多元，门岗2人、保洁3人、维修工1人、物业经理和办公人员2人，工资开支一年至少20万元，加上垃圾清运费、机电维护、公共区域照明等，一年下来还得亏五六万元。”
上述负责人称，每月每平方米0.3元的补贴，对一些小型社区来说，能弥补部分开支，让物业公司“饿不死”，但要实现盈利仍很困难。
“物业费补贴肯定能刺激物业公司的积极性，但对于10万平方米以下的小区，有的是能维持运转，有些是微利状态。”
上述负责人说，“很多老旧小区，缴纳物业费的业主不到半成，有的低到三成。三年补贴期满后，如果一些小区增加物业收费，还可能与小区业主产生矛盾。”
此外，对于物业补贴费用的发放，以郑州市中原区为例，物业与小区签署整治提升方案后，当年年底进行考核，以考核成绩来定补贴，也就是说物业公司先运转再享受补贴。
“很多进驻老旧小区的物业企业规模相对小，一边艰难维持，一边迟迟拿不到补贴，这对他们来说是很大的压力。”上述物业公司负责人说。
建议
物业可开展商业服务，并尝试“连片开发”
张国强建议，物业首先要增强“造血”功能。除常规收取的保洁卫生、维修等物业费用外，还可以进行定制化、个性化服务，比如增加家政、看护、洗衣、家电维修等服务，同时利用经营性用房开展商业服务，增加收入。
一些物业企业负责人称，希望政府部门给予更多支持，比如给物业公司增加活动场地，减免相关税费，在停车、拆违建等一些具体工作上提供支持等。
还有一些房管部门工作人员建议，对老旧小区进行分类打包、捆绑，提供更多优惠条件，让物业公司“连片开发”“以大带小”。同时，将一些毗邻且紧凑的小型社区打通后进行物业管理。
还有业内人士建议，对于一些小型老旧小区，可成立社区物业服务站，开展物业资源调配，或者由社区牵头，前期代管物业，条件成熟后再移交给专业的物业公司。