大家好，欢迎大家参与今天的线上交流活动，我是格隆汇分析师Nash。今天活动的主题是聚焦保利物业IPO。我们将从两个部分展开探讨：1、物业管理行业的发展脉络；2、保利物业基本面分析以及估值状况。最后会是自由问答的环节。　

物管行业的发展脉络

1.行业规模与预期增速

根据中指院的资料，物业服务百强企业管理的平均在管面积从2014年的1600万平方米增至2018年的3720万平方米，复合年增长率为23.3％，并预期将从2019年的4330万平方米增至2021年的5850万平方米，复合年增长率为16.3％。

物业服务百强企业的平均收入由2014年的人民币425.0百万元升至2018年的人民币886.2百万元，复合年增长率为20.2％。

由此推测，百强物业企业中期的估值水平应稳定在20-30倍PE水平。

2.增量驱动因素

长期增长逻辑：重点看存量地产

a.新增物业，上游房地产销售面积——推动合约面积增长；竣工面积——推动在管面积增长。人口结构及经济结构调整，新房市场3-5年进入存量市场，长期5-10或进入持续负增长。

b.存量房物管渗透率提升，根据方正证券(6.780, -0.04, -0.59%)预计，目前内地住宅物业覆盖率为61％，二手房及旧改市场隐含较高潜力。当地产行业拐点出现，存量房市场将成为”必争之地“。

c.非住宅物业兴起。根据物业协会数据，截至2018年非住宅物管市场规模2941亿元，102亿平，占据物管行业半壁江山。但整体商业营业物业新开工面积从2015年持续负增长，已进入存量市场。