交了这么多年的物业费，你了解你能享受哪些服务吗？最容易引起纠纷的居住小区里，物业服务有没有硬性的标准？

《北京市物业管理条例》将于今年5月1日施行。这个条例诞生前，经历了“万名代表修条例”，征求了2.3万名市民、社区工作者和物业管理者以及231个单位的意见建议，还报请市委在市政协开展立法协商，收到市政协委员意见建议240条。市政协委员、北京市建筑工程研究院科研管理部部长罗爱武也参与其中，敏锐地发现作为“标尺”的《住宅物业服务标准》还停留在十年前，多方调研提出了一份会下提案，呼吁：为了让物业管理条例更具可操作性，应加紧对现行的北京市推荐性地方标准《住宅物业服务标准》进行修订。

■缘起

发现服务标准

还“停”在十年前

时间回到2019年12月19日下午，市政协召开北京市物业管理条例立法协商动员部署暨情况通报会，市住房城乡建设委相关负责人向委员们通报了北京市物业管理条例和（草案）的情况。

“12345接诉即办处理问题中80%以上都发生在居住小区，主要是物业本身服务问题和社会治理问题，如物业服务水平低、停车管理乱、私装地锁、老旧小区秩序混乱、管道老化堵塞、设施缺失、绿地管护不到位等问题。”罗爱武说，其实很多问题都在于权责不清，该谁管、怎么管没有明确规定，物业服务没有量化指标，这样就难以对物业服务企业进行有效管理。

通报会后，罗爱武就开始仔细研读北京市物业管理条例草案，她发现，条例草案中第六十七条提出“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。”这个住宅小区物业服务标准和内容到底有没有呢？是否能够承担起“标尺”的作用呢？罗爱武有着科研人员的“较真劲儿”，会后她便开始查找物业服务标准的相关内容，还真让她找到了一个——DB11/T751-2010《住宅物业服务标准》。

一看标准的编号罗爱武就直觉这个“标尺”恐怕不太好用，2010年颁布的，十年前了。仔细研读标准，果不其然。

“首先它是一个推荐性标准，物业采不采用没有强制性，只有物业采用了、写进与业主签的合同里，才具有约束性，而且一些细节不具可操作性。”罗爱武翻开特意打印下来的《住宅物业服务标准》，上面不少条款用铅笔记录了她发现的问题。“你看这儿，绿化养护标准，一级物业绿化面积85%成活，二级物业90%成活，如果业主投诉绿化不达标，难道还要去测量一下小区绿化面积再算算成活率？”罗爱武说，还有很多服务标准是缺失的，比如停车管理服务的标准，再比如十年前还没有的电动汽车、电动自行车充电服务、垃圾分类收集清运服务等。

■调研

会上提案改会下提案 专题座谈明确提案方向

今年1月9日，罗爱武带着《关于进一步加快老年就医友好环境建设的提案》和《加快修订<住宅物业服务标准>的提案》上会了。老年就医友好环境建设的提案很快提交了，但住宅物业服务标准修订的提案她却一直犹豫着如何提出。

一个标准的修订是什么程序？5月份《物业管理条例》就要施行，到底应该提给哪个部门才能让修订尽快开展？哪些内容是能够量化成标准的……问题很多，罗爱武不想简单地提交一个建议，而是希望这个提案能够有针对性和可执行性，能够促进住宅物业服务标准修订，让这个标准成为千家万户维护自己权益的“标尺”。

因为北京市建筑工程研究院多年来一直承担科研任务和地标编写工作，所以和市住建委科技与村镇建设处有业务交流，全会期间罗爱武就跟市住建委科技与村镇建设处主管标准的负责人进行了多次热线沟通，探讨如何能够尽快启动《住宅物业服务标准》修订工作。

“市住建委也认可《住宅物业服务标准》修订，表示可以立即就此专题召开座谈会，将相关部门科室集中在一起，分析这个问题。”罗爱武说，由于当时是在政协全会期间，会议议程特别满，难以抽出时间去参加座谈会，为此她决定暂时不把这个提案作为会上提案提交，而是在会后了解清楚后提交会下提案。

1月15日下午市政协十三届三次会议闭幕，1月16日上午9时30分，罗爱武就从位于西四环的家赶到通州，和市政协人口资源环境建设委员会专职副主任郝留亮一起出现在市住建委的会议室内，与科技与村镇建设处、物业管理处、物业服务指导中心相关负责人一起围绕住宅物业服务标准修订进行座谈。

“地方标准修订通常要通过列入标准化行政主管部门北京市市场监督管理局年度计划，再由行业主管部门组织起草小组进行调查研究、综合分析、试验验证后，编写出地方标准征求意见稿与编制说明，经征求意见后编写成标准送审稿；标准送审稿审查通过后修改形成报批稿，报送标准化行政主管部门审批、编号、发布……如果按照传统流程走大约需要两三年时间。”

“明面上的我们能看到，但是水泵、闸门、配电房、电梯机房这些核心部位很难被居民监督到，如何确保物业公司该进行的服务落实到位？”

“质价相符，怎么样提高标准对物业公司的约束力？推荐性标准能不能更有约束性？”

“服务水平能不能与收费标准相对应？标准如何能够更具可操作、可执行、可检查性？”

……

一场面对面的交流持续了两个小时，为罗爱武答疑解惑，也让她更明确了提案建议重点关注的方向。在接下来市政协进行的物业管理条例立法协商过程中，她不断深入了解其他省市自治区的相关经验做法，完善自己的提案。

■建议

为地标修订开辟绿色通道 细化车辆停放和垃圾分类等服务

“物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，物业管理好不好，直接关系着居民能否安居乐业和社会的长治久安。在修订《住宅物业服务标准》时，也应深入总结新冠肺炎疫情防控工作经验，进一步明确物业在应对城市重大突发公共事件中的服务标准。”罗爱武说，一场突如其来的疫情让罗爱武思考更加深入，疫情也考验了城市各个小区的物业的管理与服务水平，物业服务也成为守护居民健康的重要一环。

疫情期间，罗爱武通过市政协委员履职平台提交了这份历时2个月准备的提案：关于为配合《北京市物业管理条例》立法实施，加快推进DB11/T751-2010《住宅物业服务标准》修订及相关规范性文件制定的建议。

罗爱武建议，为了使《北京市物业管理条例》更具有可操作性，应该尽快对现行的《住宅物业服务标准》进行修订，应本着特事特办的原则，请北京市市场监督管理局为该项地标修订开辟绿色通道，尽快启动相关工作。北京市住建委加快组织启动编写单位开展标准修订工作实施。在原有标准基础上，细化完善“车辆停放的管理”和“垃圾分类收集运转”等相关服务内容，建立便于考核的指标体系，指导物业服务企业开展工作。

同时罗爱武还建议，按照条例中“收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定”的规定，可参照《上海市住宅物业服务分等收费标准》将分级服务与收费对照标准一并制定规范性文件，为条例实施提供技术支撑和收费依据，以确保《北京市物业管理条例》的顺利实施。

■补白

多提有质量的会下提案

一份会下提案就这样诞生了，这份会下提案也将及时交由承办单位办理，促进相关问题的解决。市政协相关负责人介绍，提案是人民政协履行职能最广泛、最直接、最有制度保障的方式，是实现政协专门协商机构定位、发挥委员主体作用的重要载体。广大政协委员、党派团体成员位置超脱，分布广泛，身处各行各业之中，既与广大界别群众直接接触，又善于学习了解中央的大政方针和市委的决策部署，对本行业的问题有切身感受，既能从大局着眼，又能从小切口入手。市政协呼吁各界委员和参加市政协的各民主党派、工商联、无党派人士、人民团体以及政协各专门委员会，在全会闭会期间继续利用提案履行职能，多提有质量的会下提案，积极参与提案办理，通过协商凝聚共识，为推动首都新发展作出新的贡献。