重要股东因涉黑而被冻结股权，直至2015年才由其他股东通过司法拍卖购回。此外，面对众多的竞争者，这家物业公司实力平平

《投资时报》记者 王宏

新，可以取交替革故之意。已在山城经营了十八年的重庆大正物业集团决定在其公司名称前冠以一个“新”字，显然有着别样的用意。

2016年8月4日，这家公司整体变更为股份有限公司，并正式更名为重庆新大正物业集团股份有限公司（下称新大正物业）。随后，该公司挂牌新三板（870776.OC）。

更大的变动尚在其后。近日，这家已在新三板摘牌的公司向证监会递交招股书，拟登陆深交所，希望成为继南都物业（603506.SH）之后物业管理界新一位敲开A股大门的幸运儿。

招股书显示，新大正物业此次拟发行不超过1791万股股份，计划募资4.99亿元。所募资金除1.03亿元用于企业信息化建设项目外，另有1.22亿元将用于停车场改造及投资建设、1.24亿元用于市政环卫业务拓展，后两项资金占募资总金额的49%。

不过，在包括彩生活物业（1778.HK）在内的众多同行早已将重心转移至社区O2O业务、希望挖掘社区增值服务的背景下，新大正物业的募资计划仍停留在硬件服务建设，其决策多少令市场感到疑惑。

《投资时报》记者注意到，新大正物业属于第三方运营企业，未与房企关联，所以具备较大的营销压力。2015—2017年（下称报告期），其营业收入分别完成5.25亿元、6.22亿元和7.68亿元，其中来源于重庆市的收入占比超过八五成，具备明显的区域性。报告期内，实现净利润分别为4673.48万元、6164.75万元和7133.78万元，年增速为31.9%和15.7%。

虽在重庆拥有较高知名度，但该公司营收表现却并不突出。重庆本土房地产龙头企业龙湖集团（0960.HK）的年报显示，其2015年来自物业服务板块的收入达到10亿元，至2017年更达到20亿元。各大房地产企业分拆物业板块上市已成为潮流，若龙湖也分拆物业板块，势必给过于依赖重庆一地收入的新大正物业带来不小的估值威胁。

此外，《投资时报》记者注意到，该公司曾经的实际控制人马当因刑事犯罪，在八年前的重庆“打黑行动”中被判处无期徒刑，马氏所持新大正物业股权则被国家没收，该笔股权冻结时间长达五年之久。后经公开市场竞拍，新大正物业现任公司董事长王宣及其他股东将上述股权以4425.45万元的价格买回。颇有意味的是，王宣恰是马当主控新大正物业时期该公司的业务主事人。

据悉，在马当所持股权被没收拍卖的过程中，新大正物业的第一大股东已更替为王宣，公司实际控制人也随之发生变化。此前，新大正物业登陆新三板时，就有审核部门对公司股权是否明晰，是否存在潜在的股权纠纷发问。

针对相关问题，《投资时报》记者向该公司董秘办发送采访提纲询问，截至发稿日并未收到回复。

控制权转手

截至招股书签署日，新大正物业董事长王宣、总经理李茂顺、副总经理廖才勇及公司监事会主席陈建华分别持有公司44.02%、12.66%、4%、3.91%股权，且四人签署了《一致行动协议》。马当的名字则在新大正物业的股权结构中彻底消失。

1998年，马当持股81.59%的重庆大正房地产开发有限公司（下称大正房地产）和持股80%的重庆大正商场有限公司（下称大正商场）以实物出资形式，组建了新大正物业的前身——重庆大正物业管理有限公司（下称大正物业）。

大正物业为马当旗下资产版图中的一块。就在该公司成立当年，马当的下属，时任大正房地产总经理的王宣接手大正物业并出任公司董事长一职，并延续至今。

2002年，由于两家法人股东退出，大正物业持股结构生变，即马当和王宣分别持股51%和49%。后经一系列股权变更和增资，马当名义持股比例变为34.055%。

据2010年2月5日《重庆日报》的报道，因涉嫌领导黑社会性质组织罪、贩卖、运输毒品罪等多项罪名，“黑老大”马当被判处无期徒刑。

另据重庆联交所公告显示，2010年7月，马当被没收的资产，包括大正商场80%股权、重庆大正运输有限责任公司12.5%股权、大正物业34.055%股权、大正房地产81.6%股权、重庆大世界酒店有限公司25%股权以及部分房产被悉数拍卖，整体作价6.27亿元。其中，遭没收的马当所持大正物业34.055%的股权对应的是其170.2762万元的出资额。

虽然早在2010年就被司法拍卖，但此次招股书显示，上述股权直至2015年7月重新拍卖后才被王宣牵头以4454.24万元的挂牌价格拍下。

《投资时报》记者随即咨询重庆联交所相关工作人员。后者表示，多次挂牌可能因为拍卖未成功，或者无人购买。

据了解，2015年8月间，由王宣牵头，并向大正物业拆借资金3000万元，由李茂顺、陈建华通过竞拍的方式购买了原由马当持有，后被没收为国家所有的大正物业的25%股权（经过法院裁定，原马当持有34.055%股权中的9.055%系虚持，不属于其资产）。

至此，马当从大正物业出局。记者查阅相关裁判文书后进一步了解到，重庆市高级人民法院在2013年1月25日裁定，将马当的无期徒刑减为有期徒刑二十年，刑期至2033年1月24日止。此后，重庆市第五中级人民法院又在2015年裁定再对马当减去有期徒刑十个月。

公司整体实力平平

在清理了历史股权问题，完成整体变更后，新大正物业终于可以轻松上路。

招股书显示，新大正物业曾连续三年入选全国物业服务百强企业名单，其中2015年排在中国物业协会评选的榜单第26位，2016年入选中国物业协会和中国指数研究院共同评选的榜单第26位，2018年再次入选中国指数研究院评选的榜单第21位。

来自物业协会评选的榜单是否具有足够权威性尚且存疑，《投资时报》记者还发现，在2017年中国指数研究院发布的百强企业名单中，并未见到新大正物业身影，但在该研究院此后一年发布的物业百强企业榜单中，新大正物业竟然已高居第21位。

从中国指数研究院发布的全国百强物业收入情况的报告来看，新大正物业与其他百强物业间亦差距巨大，甚至不及平均水平。2016年全国百强物业公司管理项目平均物业服务费为4.25元/平方米/月，而新大正物业平均物业服务费为1.22元/平方米/月。分业态来看，全国百强企业商业物业服务费为7.04元/平方米/月，住宅物业服务费为2.31元/平方米/月，而新大正物业这两项分别为4.27元/平方米/月和1.28元/平方米/月。

与传统物业公司相仿，新大正物业经营模式较为单一，依赖于物业费收入，在业务上并不具备想象空间。另外，新大正物业服务费收费水平较低，在物业服务费具备很大刚性的环境下，其盈利较为依赖于压缩人工成本。

招股书显示，报告期内新大正物业员工月平均工资水平分别为2479.6元、2625.28元和2805.91元，不及重庆当地公司职工平均收入的五成。此外，该公司有大量的员工并未被缴纳社会保险。2017年新大正物业应缴社会保险人数为9678人，已缴纳城镇保险缴纳人数为6310人，“双农保”缴纳人数为1436人，未缴纳社保的员工占总人数的比例接近20%。

新大正物业的工商信息显示，涉及到该公司的裁判文书多达819项，开庭公告119项。其中，在与公司有关的法律诉讼中，涉及到劳动报酬纠纷、福利待遇纠纷、社会保险工商保险纠纷的案件占据大部分比重，这或表明使用低成本人工的模式未来将存在不小的风险。