保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业）已于2019年8月6日向港交所提交上市前文件。中国保利集团为保利物业最终控股股东，广发融资、华泰金融控股及农银国际为其联合保荐人。
据悉，保利物业曾于2017年8月29日在新三板挂牌，并于今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股东保利发展董事会表决通过保利物业境外上市议案，后于5月31日获得证监会受理。
保利物业股权架构
中国保利集团持有保利物业40.74%股权，为保利物业最终控股股东，中国保利集团为大型央企，主要从事国际贸易、房地产开发等业务。保利发展控股直接及通过西藏赢悦间接持有保利物业95%及5%股权，合计持有保利物业100%股权，为保利物业直接控股股东，保利发展控股业务专注于房地产开发经营。

物业管理多元化 收入与毛利率存结构差异
保利物业业务专注于中国一二线城市物业管理服务，目前所管理物业主要由保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发。截至2019年4月30日，该公司于中国管理817项物业，在管面积为19.78亿平方米，合同管理面积达37.14亿平方米，拥有逾250家附属公司及分公司。按2018年的在管面积计，截至2018年末公司在管面积占中国物业管理公司市场份额约0.9%。
公司管理物业多元化，主要包括住宅社区、非住宅物业，其中，非住宅社区主要包括：商业及写字楼、公共及其他物业。住宅社区收入及在管面积均占据绝大份额，收入方面，公司2016财年、2017财年及2018年财年住宅社区收入分别占86%、85.2%及79.2%，非住宅物业收入分别占14%、14.8%及20.8%。在管面积方面，公司2016财年、2017财年及2018年财年住宅社区在管面积分别占比91.3%、86.8%及60.7%，非住宅物业在管面积分别占比8.7%、13.2%及39.3%。公司来自非住宅物业收入逐渐增加，非住宅物业在管面积也呈上升趋势。

公司主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。收入方面，公司2016财年、2017财年及2018年财年物业管理服务收入分别占74.3%、74.7%及68.8%，总收入中绝大份额来自物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务对总收入贡献较小。而毛利率方面，社区增值服务所占份额远超物业管理服务及非业主增值服务。公司2016财年、2017财年及2018年财年社区增值服务毛利率分别占43.8%、46.2%及48.4%，社区增值服务主要包括社区生活服务及社区资产增值服务，如家政服务、停车场管理服务等，相较于其余两条业务线，社区增值服务毛利率较高，公司主营业务在收入和毛利率上呈现结构差异。

员工成本居各项成本之首 收入毛利同比增加
资料显示，公司物业管理费主要按包干制收取，有少量物业管理服务的收入按酬金制收取。员工成本居各项成本之首，且总体呈上升趋势。公司2016财年、2017财年及2018年财年收入分别为25.64亿元、32.40亿元及42.29亿元，同比增长分别为26.37%及30.52%。净利同比增长分别为50.62%及49.57%，毛利同比增长分别为35.55%及46.57%。

公司单一最大客户为保利发展控股集团，公司向保利发展控股集团提供非业主增值服务和物业管理服务。截至2016年、2017年及2018年末，来自单一最大客户的收入分别占总收入的21.9%、17.3%及16.0%，呈下降趋势。近三年，来自五大客户（通常为物业开发商或非住宅物业的业主）的收入分别占总收入的22.9%、18.6%及17.5%。
此外，资料显示，公司也面临一些主要风险：（1）过往业绩未必代表未来前景及经营业绩，未必按计划实现未来增长；（2）未必按计划或按合适进度或价格获得新物业管理合同；（3）大量物业管理合同终止或不获重续可能对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；（4）利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他运营成本增加而受到重大不利影响；（5）未必能够自客户收回物业管理费，因而可能产生应收款项减值亏损。